Quién paga el AJD de la hipoteca (spoiler: el banco desde 2018)
Actualizado el 15 de julio de 2026 · 8 min de lectura
Al grano: desde noviembre de 2018 el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) de la hipoteca lo paga el banco, no tú. Un Real Decreto-ley modificó la norma para que sea el prestamista, es decir la entidad financiera, quien asuma este impuesto sobre la escritura del préstamo hipotecario. Así que, si firmas una hipoteca hoy, ese AJD concreto no sale de tu bolsillo.
Ahora bien, cuidado con la confusión más habitual: el AJD de la hipoteca no es lo mismo que el AJD de la compraventa. Cuando compras una vivienda de obra nueva, sí pagas un AJD por la escritura de compraventa, y ese lo asume el comprador. Son dos impuestos con el mismo nombre pero situaciones distintas. Aquí te lo separamos para que no te líes.
En esta guía te contamos qué pasó exactamente en 2018, quién paga cada cosa a fecha de 2026, y cómo organizarte todos los gastos de comprar casa sin sustos. Todo orientativo: para tu caso concreto y los tipos vigentes, conviene verificar siempre con fuentes oficiales.
Qué es el AJD y por qué genera tanta confusión
El AJD, Actos Jurídicos Documentados, es un impuesto que grava los documentos notariales que se inscriben en un registro público y tienen contenido económico. Dicho en cristiano: cuando firmas ante notario una escritura que luego va al Registro (como la de una hipoteca o la de comprar una casa nueva), esa escritura paga un impuesto. Es un tributo cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo aplicable lo fija cada comunidad.
La confusión viene de que el AJD aparece en dos momentos distintos del proceso de comprar con hipoteca, y no lo paga la misma persona en cada caso:
Por eso alguien puede decir con razón que el banco paga el AJD y otra persona, también con razón, que ella pagó el AJD al comprar. Están hablando de cosas diferentes. La clave está en distinguir el AJD del préstamo hipotecario del AJD de la escritura de compraventa.
- AJD de la hipoteca: grava la escritura del préstamo hipotecario. Desde 2018 lo paga el banco.
- AJD de la compraventa: grava la escritura de compra de vivienda nueva. Lo paga el comprador.
El cambio de 2018: qué pasó exactamente
Durante años, el AJD de la hipoteca lo pagaba el cliente. Hubo un intenso debate judicial sobre si eso era correcto, con sentencias que fueron en distintas direcciones y mucho ruido mediático. El asunto terminó de resolverse por vía legislativa.
En noviembre de 2018 se aprobó un Real Decreto-ley que modificó la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. A partir de su entrada en vigor, la ley dejó claro que el sujeto pasivo del AJD en los préstamos con garantía hipotecaria es el prestamista, o sea el banco. Desde entonces, para cualquier hipoteca firmada tras ese cambio, el AJD de la hipoteca corre por cuenta de la entidad.
Es importante entender el alcance: la norma se aplica a las hipotecas firmadas a partir de su entrada en vigor. No fue una devolución automática y retroactiva para todo el mundo por esta vía legal. Si firmaste tu hipoteca antes de ese cambio y crees que podrías reclamar algo, ese es un tema distinto que conviene consultar con un profesional, porque depende de tu caso y de los plazos aplicables.
Entonces, ¿qué impuestos pago yo al comprar?
Aunque el AJD de la hipoteca ya no es tuyo, comprar una vivienda sí lleva impuestos que asume el comprador. Cuál te toca depende de si la casa es nueva o de segunda mano:
En vivienda de segunda mano pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Es un porcentaje sobre el precio de compra (o el valor de referencia que corresponda) y lo fija cada comunidad autónoma. A fecha de 2026, el ITP suele situarse, según la comunidad, aproximadamente entre el 6% y el 10%, con reducciones habituales para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual en algunos territorios. Verifica el tipo y las bonificaciones vigentes en tu comunidad autónoma o en la web de tu administración tributaria antes de hacer cuentas.
En vivienda de obra nueva pagas IVA (un tipo estatal sobre la compra) más el AJD de la escritura de compraventa, que en este caso sí asume el comprador y cuyo porcentaje fija tu comunidad autónoma. Aquí no hay ITP, porque IVA e ITP son incompatibles: o uno o el otro. Los tipos concretos de IVA y de AJD conviene confirmarlos a fecha de 2026 en la AEAT y en tu comunidad.
Ninguna de estas cifras la tomes como definitiva ni personalizada: son rangos orientativos para que te hagas una idea. Tu importe real dependerá de la comunidad, del valor del inmueble y de las bonificaciones que te apliquen.
- Segunda mano: ITP, orientativamente entre el 6% y el 10% según comunidad (verifica el vigente).
- Obra nueva: IVA + AJD de la compraventa (ambos a confirmar según normativa vigente).
- El AJD de la hipoteca, en ambos casos, lo paga el banco desde 2018.
Los demás gastos de la hipoteca: quién paga qué
El AJD no es el único gasto asociado a firmar una hipoteca. La normativa de 2018 y la posterior ley de crédito inmobiliario repartieron los gastos entre banco y cliente. A grandes rasgos, y de forma orientativa, así suele quedar el reparto:
Como ves, al cliente le queda esencialmente la tasación y su copia de la escritura. El grueso de los gastos de constitución del préstamo pasó al banco. Aun así, revisa siempre tu oferta vinculante (la FEIN) porque ahí figura el detalle real de tu operación.
- Paga el banco: AJD de la hipoteca, gastos de notaría del préstamo, registro de la hipoteca y gestoría.
- Paga el cliente: la tasación de la vivienda y, si la pide, su copia de la escritura.
- Aparte van los impuestos de la compra (ITP o IVA+AJD), que siempre asume el comprador.
Cómo organizar todos estos gastos sin agobios
Comprar casa mezcla impuestos, gastos de hipoteca, notaría, tasación y mil documentos. Es fácil perder la cuenta de qué has pagado, qué te toca y qué papeles necesitas guardar. Y como cada comunidad tiene sus tipos y bonificaciones, conviene tenerlo todo ordenado antes de firmar.
Aquí es donde Synko te echa una mano: es una app para centralizar los gastos de tu vivienda y guardar en un mismo sitio las facturas, escrituras y recibos relacionados con tu casa. No tramita hipotecas ni te consigue financiación, pero sí te ayuda a entender y ordenar lo que pagas, para que llegues a notaría sabiendo exactamente qué es cada importe.
Con las cuentas claras es más difícil que te cuelen un gasto que no toca. Y si alguien te dice que el AJD de la hipoteca lo pagas tú, ya sabes que desde 2018 no es así.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el AJD de la hipoteca en 2026?＋
El banco. Desde el cambio normativo de noviembre de 2018, el sujeto pasivo del AJD en los préstamos con garantía hipotecaria es la entidad financiera, no el cliente. Si firmas una hipoteca hoy, ese AJD no lo pagas tú.
Si el banco paga el AJD, ¿por qué me dicen que yo pago AJD al comprar?＋
Porque hay dos AJD distintos. El de la hipoteca lo paga el banco, pero el de la escritura de compraventa de una vivienda de obra nueva lo paga el comprador. Tienen el mismo nombre, pero gravan documentos diferentes.
¿Puedo reclamar el AJD si firmé la hipoteca antes de 2018?＋
Es un asunto distinto y depende mucho de tu caso y de los plazos aplicables. La reforma de 2018 no supuso una devolución automática para todos por esa vía. Si crees que puedes reclamar, lo mejor es consultar tu situación concreta con un profesional. Esto es orientativo, no asesoramiento jurídico.
¿Cuánto es el ITP al comprar vivienda de segunda mano?＋
Es un impuesto autonómico y varía según la comunidad. A fecha de 2026 suele situarse, de forma orientativa, aproximadamente entre el 6% y el 10%, con posibles bonificaciones. Verifica el tipo vigente en tu comunidad autónoma o en la AEAT antes de calcular.
¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda nueva?＋
En obra nueva se paga IVA sobre la compra más el AJD de la escritura de compraventa, este último sí a cargo del comprador. No se paga ITP, porque es incompatible con el IVA. Confirma los tipos vigentes en la AEAT y en tu comunidad.