Los pasos de la compra de una vivienda, de la reserva a las llaves
Actualizado el 15 de julio de 2026 · 9 min de lectura
Los pasos para comprar una vivienda en España, en orden, son estos: reserva de la casa, firma del contrato de arras, solicitud y aprobación de la hipoteca (si la necesitas), tasación del inmueble, firma de la escritura ante notario y, por último, inscripción en el Registro de la Propiedad y recogida de llaves. Cada paso tiene sus tiempos, sus documentos y sus gastos, y saber qué toca en cada momento es lo que evita sustos.
Comprar una casa no es un único trámite, sino una secuencia. Entre que dices que sí a un piso y te dan las llaves suelen pasar entre uno y tres meses, sobre todo si hay hipoteca de por medio. En esas semanas intervienen varias personas: el vendedor, la inmobiliaria (si la hay), el banco, el tasador, el notario y el registrador. Conocer el papel de cada uno te da tranquilidad y control.
En esta guía te contamos el recorrido completo, paso a paso, con los plazos habituales, quién hace qué y en qué gastos conviene fijarse. La idea es que llegues a la notaría sabiendo exactamente qué estás firmando y por qué.
Paso 1: la reserva, cuando dices 'este me lo quedo'
Cuando encuentras la vivienda y acuerdas un precio, el primer gesto formal suele ser la reserva. Consiste en entregar una cantidad pequeña (habitualmente unos cientos o unos pocos miles de euros) para que el vendedor retire el inmueble del mercado mientras preparáis el siguiente paso. Se firma un documento de reserva sencillo que recoge el precio pactado, tus datos y los del vendedor, y qué pasa con esa cantidad.
La reserva no es obligatoria por ley, pero es muy habitual, sobre todo cuando media una inmobiliaria. Lo importante es leer bien qué ocurre si finalmente no compras: en muchos casos esa cantidad se pierde si te echas atrás sin causa, y en otros se descuenta del precio final. Antes de firmar nada, pide una copia y revisa las condiciones con calma.
Consejo práctico: aprovecha estos días para pedir al vendedor la nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Es un documento orientativo que te dice quién es el titular real, la superficie y si la vivienda tiene cargas (hipotecas, embargos o servidumbres). Cuesta muy poco y te evita comprar problemas ajenos.
Paso 2: el contrato de arras, el compromiso serio
Las arras son el contrato clave antes de la compraventa. Aquí comprador y vendedor se comprometen formalmente: tú entregas una señal (habitualmente en torno al 10% del precio, aunque es negociable) y ambos fijáis por escrito el precio final, la fecha límite para firmar ante notario y el reparto de gastos.
El tipo más frecuente son las arras penitenciales, reguladas en el Código Civil. Su lógica es sencilla: si el comprador se echa atrás, pierde la señal entregada; si es el vendedor quien se arrepiente, debe devolver esa cantidad duplicada. Esto da seguridad a las dos partes. Existen otros tipos de arras con efectos distintos, así que conviene que el contrato diga expresamente de cuáles se trata. Esto es orientativo: si tienes dudas sobre la redacción, revísalo con un profesional antes de firmar.
- Qué debe incluir un buen contrato de arras: precio total y cantidad entregada como señal.
- Fecha límite para firmar la escritura ante notario.
- Tipo de arras (indícalo de forma expresa).
- Reparto de gastos e impuestos entre comprador y vendedor.
- Estado de cargas de la vivienda y compromiso de entregarla libre de ellas.
- Qué pasa con lo entregado si alguna de las partes incumple.
Paso 3: la hipoteca, si necesitas financiación
Si no pagas al contado, este es el momento de cerrar la hipoteca. Conviene tener el terreno adelantado antes incluso de firmar las arras, porque el banco necesita tiempo para estudiar tu perfil y aprobar el préstamo, y la fecha de la escritura marcada en las arras corre en tu contra.
El banco te pedirá documentación (nóminas, declaración de la renta, vida laboral, contrato de arras, nota simple) y hará su propio análisis de riesgo. También encargará una tasación de la vivienda, que veremos en el siguiente paso. Antes de la firma, la entidad debe entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), un documento con todas las condiciones del préstamo, y por ley existe un periodo de reflexión previo a la firma para que puedas revisarlo con calma. Aquí no hay prisa que valga: lee el interés, las comisiones, los productos vinculados y el plazo.
Una nota importante y transparente: Synko no gestiona ni concede hipotecas. Lo que sí puede ayudarte es a organizarte: reunir y guardar en un mismo sitio los documentos que te pide el banco, tener a mano las condiciones para compararlas con cabeza y no perder de vista los plazos. La decisión y la contratación las haces tú con tu entidad.
Paso 4: la tasación, cuánto vale la casa para el banco
La tasación es una valoración oficial del inmueble realizada por una sociedad homologada. El banco la usa para saber cuánto está dispuesto a prestarte, porque normalmente financia un porcentaje sobre el menor de dos valores: el precio de compra o el valor de tasación.
Aquí conviene entender un detalle que pilla a mucha gente: si la tasación sale por debajo del precio que has pactado, el banco prestará sobre esa cifra más baja y tendrás que poner tú la diferencia de tu bolsillo. Por eso es útil hacerse una idea del valor de mercado antes de cerrar el precio. La tasación suele tener un coste que asume el comprador y una validez temporal limitada, así que no la encargues demasiado pronto.
Paso 5: la firma ante notario, el día grande
Llega el día de la escritura pública de compraventa. Todas las partes se reúnen ante el notario: el comprador, el vendedor y, si hay hipoteca, un representante del banco. El notario lee la escritura, verifica que todo está en regla (identidades, cargas, medios de pago) y da fe pública del acto. En ese momento pagas el precio pendiente, normalmente mediante cheque bancario o transferencia, y recibes las llaves.
Si hay hipoteca, se firma también la escritura del préstamo. Un dato que da tranquilidad: buena parte de los gastos de constitución de la hipoteca los asume hoy el banco según la normativa vigente, aunque conviene confirmar el reparto concreto en tu caso. El notario tiene sus propios aranceles, regulados oficialmente.
Llévalo todo preparado: DNI en vigor, medios de pago acordados y la documentación previa. Tener los papeles ordenados y localizables el día de la firma evita retrasos de última hora. Aquí una carpeta digital bien montada (algo en lo que Synko te echa una mano guardando tus documentos del hogar en un solo sitio) marca la diferencia entre un trámite tranquilo y una mañana de nervios.
Paso 6: impuestos y Registro de la Propiedad
Firmar ante notario no es el último paso. Después toca pagar los impuestos de la compra y, con la escritura ya liquidada, inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. La inscripción no es estrictamente obligatoria, pero es muy recomendable porque protege tu titularidad frente a terceros.
El impuesto principal depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano. En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), un porcentaje sobre el valor que fija cada comunidad autónoma; a fecha de 2026 suele situarse, de forma orientativa y según la comunidad, aproximadamente entre el 6% y el 10%, pero verifica el tipo vigente en tu comunidad autónoma o en la AEAT antes de hacer cuentas. En vivienda nueva se paga IVA más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD); de nuevo, confirma los tipos aplicables a tu caso en la AEAT o en tu comunidad, porque cambian.
Ten en cuenta que existen plazos para presentar y pagar estos impuestos tras la firma, y que llegar tarde puede acarrear recargos. Esto es información general y orientativa, no asesoramiento fiscal: consulta tu caso concreto con la administración correspondiente o con un profesional.
- Gastos habituales de comprar vivienda (orientativos): impuesto de la compra (ITP en segunda mano; IVA + AJD en obra nueva).
- Honorarios de notaría, según aranceles oficiales.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Tasación, si hay hipoteca.
- Gestoría, si delegas la tramitación de impuestos e inscripción.
Después de las llaves: pon el hogar en marcha
Con las llaves en la mano y la vivienda inscrita, empieza la parte doméstica: dar de alta o cambiar de titular la luz, el agua, el gas e internet, revisar el seguro de hogar y organizar las cuotas de comunidad y el IBI que llegarán cada año. Son muchos pequeños trámites y contratos que, si no los ordenas, acaban dispersos entre correos, PDF y facturas sueltas.
Esta es precisamente la etapa donde Synko está pensado para ayudarte: centralizar los suministros y los gastos del hogar en un solo lugar, ver qué pagas, cuándo y a quién, y tenerlo todo a mano cuando lo necesites. Con transparencia y sin promesas de ahorros mágicos: la idea es que entiendas y controles tus gastos, no que te vendan humo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una vivienda de principio a fin?＋
Depende de tu caso, pero como referencia orientativa suele ir de uno a tres meses desde la reserva hasta la firma ante notario. Si pagas al contado el proceso es más rápido; si necesitas hipoteca, el estudio y la aprobación del banco son lo que más alarga los plazos. Deja siempre un margen realista al fijar la fecha en las arras.
¿Qué diferencia hay entre la reserva y las arras?＋
La reserva es un primer gesto con una cantidad pequeña para que retiren la vivienda del mercado unos días. Las arras son un contrato más serio, con una señal mayor (a menudo en torno al 10%), que fija el precio, la fecha de firma y las consecuencias si alguna parte se echa atrás. La reserva prepara el terreno; las arras comprometen de verdad.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio acordado?＋
El banco suele financiar un porcentaje sobre el menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Si la tasación es más baja, prestará sobre esa cifra y tú tendrás que aportar la diferencia con tus ahorros. Por eso conviene hacerse una idea del valor de mercado antes de cerrar el precio y no encargar la tasación demasiado pronto.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa?＋
En vivienda de segunda mano se paga el ITP, un porcentaje que fija cada comunidad autónoma. En vivienda nueva se paga IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Los tipos cambian según la comunidad y el año, así que a fecha de 2026 verifica siempre el porcentaje y los plazos vigentes en tu comunidad autónoma o en la AEAT. Esta información es orientativa y no sustituye a un asesor.
¿Es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad?＋
No es estrictamente obligatorio, pero sí muy recomendable. Inscribir la compra a tu nombre protege tu titularidad frente a terceros y facilita futuras operaciones, como vender o volver a hipotecar. Es un paso posterior a la firma ante notario y al pago de los impuestos correspondientes.