Cuánta hipoteca te darán de verdad: la regla que usan los bancos
Actualizado el 15 de julio de 2026 · 9 min de lectura
Si te preguntas cuanto me da el banco de hipoteca, la respuesta corta y honesta es esta: como orientación, la mayoría de bancos en España calculan que la cuota mensual (hipoteca más otras deudas) no debería superar aproximadamente el 35% de tus ingresos netos, y esperan que aportes de tu bolsillo en torno al 20-30% del precio de la vivienda entre entrada y gastos. Con esos dos números ya puedes hacerte una idea muy cercana de tu límite real antes de pisar una oficina.
El resto del artículo es para que entiendas de dónde sale esa cifra y cómo calcularla tú mismo. No es magia ni depende del humor del director de la sucursal: los bancos usan una regla bastante estándar, el ratio de esfuerzo, combinada con cuánto has ahorrado y sobre qué valor están dispuestos a prestar.
Esto es información orientativa, no asesoramiento financiero. Cada banco tiene su política y tu caso concreto (tipo de contrato, otras deudas, edad, avales) mueve el resultado. Aquí te damos el mapa; la cifra final la pone tu banco.
La regla del 35%: el ratio de esfuerzo que de verdad usan los bancos
El corazón del cálculo es el llamado ratio de esfuerzo o ratio de endeudamiento. Es la proporción de tus ingresos que se irá cada mes a pagar deudas. Como referencia ampliamente usada en el sector y recomendada por el Banco de España, se suele situar el límite prudente en torno al 35% de los ingresos netos mensuales del hogar.
Ojo a un detalle clave: ese 35% no es solo la hipoteca. Incluye TODAS tus cuotas mensuales: el préstamo del coche, un crédito al consumo, la financiación del móvil, la tarjeta que pagas a plazos. El banco suma todo eso y la futura cuota de la hipoteca, y comprueba que el total no se pase de ese porcentaje.
Un ejemplo sencillo y orientativo. Si en casa entran 2.500 euros netos al mes entre dos personas, el 35% son unos 875 euros. Si ya pagáis 175 euros de un préstamo del coche, a la hipoteca le quedan unos 700 euros de margen mensual. Ese es el número que manda: no cuánto quieres pagar, sino cuánto encaja en tu ratio.
- Ingresos netos del hogar: lo que de verdad entra en la cuenta, no el bruto.
- Deudas actuales: coche, consumo, tarjetas aplazadas, otros préstamos.
- Cuota estimada de la nueva hipoteca al tipo de interés vigente.
- Regla orientativa: (deudas + cuota hipoteca) no debería superar ~35% de los ingresos netos.
El ahorro previo: por qué necesitas el 20-30% guardado
Aquí está el segundo gran filtro, y el que pilla por sorpresa a mucha gente. Los bancos, como norma general, financian alrededor del 80% del valor de la vivienda. Ese 20% restante lo tienes que poner tú. Y no acaba ahí.
A la entrada hay que sumarle los gastos de compra: impuestos, notaría, registro y gestoría. En conjunto suelen rondar, de forma orientativa, un 10-12% adicional sobre el precio, aunque varía bastante según la comunidad autónoma y según si la vivienda es nueva o de segunda mano. Por eso la cifra de ahorro que se maneja habitualmente es del 20-30% del precio total.
El impuesto pesa mucho en ese cálculo. En vivienda de segunda mano se paga el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que suele situarse, según la comunidad autónoma, aproximadamente entre el 6% y el 10%. En vivienda nueva se paga IVA (un tipo general que a fecha de 2026 conviene confirmar) más AJD. A fecha de 2026, verifica el tipo vigente en tu comunidad autónoma o en la AEAT, porque cambia por territorio y con el tiempo.
- Entrada: en torno al 20% del precio de compra (el banco financia ~80%).
- Impuestos: ITP en segunda mano (~6-10% orientativo según CCAA) o IVA + AJD en obra nueva.
- Notaría, registro y gestoría: varios cientos a algunos miles de euros según el importe.
- Regla práctica: ten ahorrado el 20-30% del precio antes de buscar piso en serio.
¿Sobre qué valor te presta el banco: tasación o compraventa?
Este punto genera muchas dudas y cambia el resultado. El banco no financia sobre el precio que tú pagas sin más: financia sobre el menor de dos valores, el precio de compraventa (lo que aparece en la escritura) y el valor de tasación (lo que dice un tasador homologado que vale la casa).
El 80% que te presta el banco se calcula sobre ese menor valor. Si compras un piso por 200.000 euros y la tasación lo valora en 190.000, el banco prestará como referencia el 80% de 190.000, no de 200.000. Esa diferencia la tienes que cubrir con más ahorro.
Por eso a veces oyes que alguien 'necesitaba menos entrada': suele ser porque la tasación salió por encima del precio de compra, o porque el banco aplicó una política más flexible en un caso concreto. No cuentes con ello por defecto. Planifica con el escenario prudente y si sale mejor, bienvenido sea.
Otros factores que suben o bajan lo que te concede el banco
Más allá de los tres pilares (esfuerzo, ahorro y valor de referencia), el banco mira tu perfil completo para afinar la oferta. No todo se reduce a un porcentaje; el riesgo que ve en ti mueve el resultado.
La estabilidad laboral es determinante: un contrato indefinido con antigüedad transmite más seguridad que uno temporal o unos ingresos de autónomo irregulares. La edad influye en el plazo máximo (muchas entidades quieren la hipoteca liquidada en torno a cierta edad de jubilación). Y tu historial cuenta: si apareces en un fichero de morosos o tienes muchas deudas abiertas, el margen se estrecha.
- Tipo de contrato y antigüedad: indefinido y estable puntúa mejor.
- Edad y plazo: condiciona los años máximos de hipoteca.
- Historial crediticio: impagos previos o deudas altas reducen el margen.
- Titulares y avales: sumar un segundo titular con ingresos suele mejorar la capacidad.
- Vinculación (nóminas, seguros): puede mejorar el tipo de interés, revisa siempre la letra pequeña.
Cómo calcular tu límite en 4 pasos (con papel y boli)
Puedes estimar tu techo de compra sin depender de nadie. Es una cuenta aproximada, pero te da un rango realista para no perder el tiempo mirando pisos fuera de tu alcance.
Hazlo con tus números reales y en frío. El objetivo no es el máximo que te den, sino la cuota con la que dormirás tranquilo aunque suba el tipo de interés o llegue un imprevisto.
- Paso 1: calcula el 35% de tus ingresos netos mensuales del hogar.
- Paso 2: réstale lo que ya pagas de otras deudas al mes. Eso es tu cuota máxima de hipoteca.
- Paso 3: con esa cuota y el plazo y tipo orientativos, estima el capital que soporta (usa un simulador o pídelo en el banco).
- Paso 4: comprueba que ese capital sea como máximo ~80% del precio del piso y que tengas el 20-30% ahorrado para entrada y gastos.
Prepara la carpeta antes de pedir la hipoteca
Cuando vas al banco, la diferencia entre una respuesta rápida y semanas de idas y venidas está en llevar la documentación ordenada y completa. Un perfil que aporta todo a la primera transmite solvencia, y eso también juega a tu favor.
Aquí es donde Synko te echa una mano: en la app puedes tener centralizados los documentos y gastos de tu vivienda, de forma que cuando llegue el momento de comparar ofertas o preparar el expediente lo tengas todo a mano y organizado, sin buscar papeles por cajones. Con transparencia y sin prometerte cifras: la decisión y la concesión siguen siendo cosa del banco.
- Justificantes de ingresos: nóminas recientes o, si eres autónomo, declaraciones y trimestrales.
- Declaración de la renta del último ejercicio.
- Vida laboral y contrato de trabajo.
- Extractos bancarios de los últimos meses.
- Detalle de deudas y préstamos en vigor.
- Justificante del ahorro disponible para la entrada y los gastos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me da el banco de hipoteca si gano 1.500 euros al mes?＋
Como orientación, con la regla del 35%, tu cuota máxima rondaría los 525 euros al mes (menos si ya tienes otras deudas). El capital que eso soporta depende del plazo y del tipo de interés vigente, así que lo mejor es hacer una simulación con esos datos. Recuerda que además necesitarás el 20-30% ahorrado para entrada y gastos. Es una estimación, no una oferta; tu banco pone la cifra final.
¿El banco financia el 100% de la vivienda?＋
Como norma general, no. Lo habitual es que financie alrededor del 80% del menor valor entre precio de compra y tasación. Existen casos de financiación superior (por ejemplo, ciertas viviendas de la propia entidad o perfiles concretos), pero no cuentes con ello por defecto: planifica con el 80%.
¿Qué gastos hay que sumar además de la entrada?＋
Impuestos (ITP en segunda mano, orientativamente ~6-10% según la comunidad autónoma; IVA más AJD en obra nueva), notaría, registro y gestoría. En conjunto suelen rondar un 10-12% adicional de forma orientativa. A fecha de 2026, verifica los tipos vigentes en tu comunidad autónoma o en la AEAT, porque varían por territorio.
¿Cuenta la cuota del coche o las tarjetas para el 35%?＋
Sí. El ratio de esfuerzo suma todas tus cuotas mensuales de deuda, no solo la hipoteca. Por eso cancelar o reducir otros préstamos antes de pedir la hipoteca puede ampliar tu margen de forma notable.
¿Synko me consigue o tramita la hipoteca?＋
No. A día de hoy Synko no gestiona ni concede hipotecas. Lo que hace es ayudarte a entender los números, organizar la documentación y los gastos de tu vivienda para que llegues preparado y puedas comparar con criterio. La concesión siempre depende del banco.